Delen

Lehren von Züri: wooncoöperaties

Lehren von Züri, studiereis naar de wooncoöperaties in Zurich 

In Nederland worden we wakker uit de neoliberale droom dat ‘de markt’ zich zou ontfermen over alles, en ook woningen voor (bijna) iedereen. Waar in de crisis er eerst niets gebeurde, schiet ‘de markt’ nu in tegenovergestelde richting. Bestaande woningen worden onbetaalbaar en nieuwe woningen sluiten slecht aan op de vraag of zijn ook onbetaalbaar. Bij gebrek aan alternatieven is de fout snel gemaakt dat als er dan toch een woning wordt verkocht dit als het bewijs te zien dat de markt haar werk doet. Zeker als die koper een belegger is, of een expat met een riant huisvestingsbudget. Er is een schreeuwende behoefte aan alternatieven, zeker voor de grote en groeiende groep die tussen wal (de nog steeds geweldige, maar met wachtlijsten kampende sociale woningen) en schip (de dure koopmarkt) vallen.

In de afgelopen 10 jaar is er geëxperimenteerd met modellen die nog steeds ‘op de markt’ maar wel ‘anders’ ontwikkeld worden. CPO, MO (zoals Parkvilla Brederode) en kluswoningen (zoals Kleiburg) zijn als vorm ingezet om op verschillende manieren passende en/of betaalbare woningen te (her)ontwikkelen. In plaats van vóór ‘de markt’ – lees: zij die een (andere) woning zoeken – waren dit ontwikkelingen mét die woningzoekenden. Dit heeft geleid tot projecten waar wél betaalbare woningen ontstonden én woningen waarin specifieke vormen van wonen een plek hebben gevonden. Deze projecten stellen de spelregels van de markt niet ter discussie maar ze laten zien dat binnen de economische realiteit van ‘de markt’ andere vormen net zo goed mogelijk zijn, mits extra inzet, grotere creativiteit en niet winstmaximalisatie op de eerste plek werden gezet.

Hoe waardevol deze ontwikkelingen ook waren hadden ze een één groot manco: na het ‘andere’ ontwikkelproces zijn de woningen economisch en juridisch ‘gewone’ koopwoningen die, net als elke andere koopwoning, aan de grillen van de markt is overlevert. Hoewel het ontwikkelproces een veel grotere betrokkenheid en gevoel van eigenaarschap oplevert bij de ‘eerste bewoners’, is er weinig wat die betrokkenheid in de loop van de tijd kan vasthouden. En het zou naïef zijn om te geloven een eigenaar een (destijds voor hem) betaalbare woning voor minder dan ‘de hoofdprijs’ zou verkopen als dat op ‘de markt’ kan. Dus om op een duurzame manier die kwaliteiten te behouden zijn er dus modellen nodig die niet alleen het ontwikkelproces anders inricht, maar die een woning in een robuuste structuur opneemt waarin ambities en kwaliteiten vastgehouden worden.

De wooncoöperatie is daarvoor een potentieel heel krachtig model. En Zürich is de stad waar dit model, daar Genossenschaft genoemd, al 100 jaar een structurele, blijvende en sinds kort groeiende bijdrage levert aan betaalbare en diverse woningen.
In september waren we deel van een studiereis naar de Genossenschaften in Zürich.

Georganiseerd door CERA en Architectuurwijzer, bezochten we 10 recente projecten verspreid over de stad. Van (vervangende) nieuwbouw in de buitenwijken tot herontwikkelingen van industriegebieden. Van nieuw opgerichte coöperaties tot coöperaties die er decennia zijn. Van coöperaties die een uitgebreide sociale ambitie hebben tot coöperaties die zich concentreerde op wat de primaire en oorspronkelijke ambitie van de Genossenschaften is: het leveren van betaalbare en passende woningen in de stad.

In vier intensieve dagen spraken we met initiatiefnemers, bestuurders en architecten en ontstond een helder en fascinerend beeld van hoe coöperaties zijn georganiseerd, hoe ze werken en hoe dat invloed heeft op de (architectuur van de) gebouwen die ze voor zichzelf ontwikkelen. Uit die gesprekken kwam naar voren hoe sterk het model van de Genossenschaft met de stad verbonden is: ze functioneert in een al honderd jaar oud ‘ecosysteem’ van regels, afspraken en relaties.

Essentieel in alle projecten was het ontbreken van een winstdoelstelling: de huren zijn 1:1 gekoppeld aan bouw- en onderhoudskosten, erfpacht kosten en financieringskosten. Stijgen die, dan stijgen de huren, dalen die, dan dalen ook de huren. Deze Kostenmiete levert vooral op termijn betaalbare woningen op: als de financiering van een project is afbetaald, blijven alleen onderhoud- en grondkosten over, plus beheerskosten en wat andere postjes. Op termijn worden de huren daarmee tot wel 1/3 lager dan een ‘markthuur’. Deze ‘simpele’ regel, geen winst maken, is pragmatisch maar ook ideologisch: wonen is geen ‘verdienmodel’ maar primair een recht.

Vanuit architectonisch opzicht waren de woongebouwen van de coöperaties een les in ‘wat doet er toe’ bij wonen. Als er onder dwang van strakke budgetten keuzes gemaakt moeten worden, dan maken de (toekomstige) bewoners duidelijke keuzes over waar het geld aan uitgegeven moet worden: ruime collectieve verkeersruimten, al zijn ze ‘spartaans’ afgewerkt. Goede buitenruimten maar compacte woningen. Geen spektakel, maar kwaliteit die direct bijdraagt aan het dagelijks leven.

De gebouwen die wooncoöperaties voor zich zelf ontwikkelen vallen op door hun (architectonische) onopvallendheid. Dit is deels een bewuste keus: door zich als ‘reguliere’ bebouwing te manifesteren, claimt ze zelfbewust een positie van ‘gewoon’ zijn op: coöperatieve woongebouwen zijn niet uitzonderlijk die een alternatief voor de norm zijn (en dat ook door opvallende architectuur uitdragen), ze willen bewust uitdragen dat ze een ‘normaal’ onderdeel van de stad zijn. Aan de andere kant is de ‘normale’ architectuur ook het gevolg van een combinatie van kostenefficient willen bouwen, aandacht voor een genereuze opzet van collectieve (buiten)ruimten, ruimten en voorzieningen voor gedeeld gebruik en hogere dan verplichte ambities t.a.v. duurzaamheid. Ruime gangen, collectieve dakterrassen en woonkamers, genereuze trappenhuizen, huishoudelijke diensten zoals bemande recepties waar pakketjes afgegeven kunnen worden, gasten- en hobbykamers, WKO systemen etc. krijgen prioriteit boven bijzondere gevels. De gevels zijn dan ook vaak (wel chique) prefab beton elementen (en dus niet veel meer dan ‘Plattenbau op z’n Zwitsers’), golfplaat en varianten op gestucte gevelisolatie. De voorzieningen waar wel geld aan wordt uitgegeven zijn vooral beleefbaar in de woongebouwen en blijven vaak onzichtbaar van buiten. Wel zijn vaak de grote diversiteit en bewuste menging van woningtypen duidelijk afleesbaar: wisselende, verspringende en afwijkende raampartijen, loggia’s en balkons drukken de veelheid aan woninggroottes en vormen van samenwonen in een blok uit.